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五月十九日，P·派拉蒙提案的日子，龙御集团会议室里座无虚席，集团的高层约有七八个人，盛放机构就谢放、朱建锋、苏摇前来，三人分章讲解。宁淡忙里忙外，协调盛放机构准备投影仪和笔记本电脑，接着关上灯，坐在霍总身旁，低声道：“霍总，可以开始了。” 　　此次相见，苏摇终于见识到宁淡在工作中的干练气度，黑长裤白衬衫，柔媚的卷发变成利落的直发，修出她简练而明快的工作状态。苏摇轻叹，心里开始欣赏宁淡身上洋溢的独特气质。 　　回过神，苏摇开始简短的礼貌性序章讲解，谢放接过话头，讲述2008年上半年全国房地产市场概况、产业政策对房地产业的影响、鹿城宏观环境和鹿城2008年楼市解析。 　　他总结了今年上半年的楼市：“根据对市场的分析和现在中国发展阶段房地产的作用，总体来说，出现小拐点可能性很大，大拐点可能性很小，当然不排除少数城市出现大拐点，因为房地产市场是区域性的市场。但是宏观态势来看，整体房价涨得很快，不是理性的，现在增幅下降也是一种理性。” 　　他接着分析2008年下半年的趋势：“对于今年下半年的房地产走势，不少开发商和专家都认为行业仍处于‘理性回归’阶段。经过2007年下半年以来的市场清冷，以及各种宏观政策效应的集体爆发，应该说房地产业从各方面都得到足够的教训，所以下半年应该还是处于理性回归阶段，2007年的市场火爆情况不可能再出现。未来6-12个月内，全国房地产市场将会出现不同的走势。比如说，沿海地区、也就是近几年价格上涨比较快的城市一定会有调整；而二线、三线或四线城市，由于房价稳定小幅增长，所以何谈大跌？” 　　朱建锋讲述鹿城西部规划和西部楼市分析：“鹿城西部在规划中被定义为‘生态居住区’以及‘阳澄湖观光旅游区’，是集大学园区、教育文化、商业、居住为一体的区域。自从市政府提出‘产业向东，居住向西’的片区发展方向之后，西部土地开发热闹起来。现在的马鞍山西路沿线及巴城等镇，生态型居住区域局面已经形成……” 　　市政规划和市场方面，他确实了解得很透彻：“西部由原来的交通和配套设施的相对简单，到现在的渐趋健全完善，体育中心、森林公园、大学城的落成，规划中的休闲、商业、文化基地，以及2010年即将建成通车的沪宁城际轻轨‘鹿城站’，都将吸引大批开发商不断涌入，使西部逐渐成为‘鹿城高档居住区’的代名词……” 　　在产品形态和房价房价方面，他说：“目前西部楼盘的物业形态基本以小高层和高层为主，部分楼盘兼有花园洋房和别墅。小高层目前的价格范围在3700-5500元/平方米，均价在4600元/平方米左右。小高层因配套设施齐全、景观好、档次高，逐渐得到市民的认可与接受，也因单价适中、户型面积合理，销售良好……” 　　他总结道：“根据市场调研分析，有60%-70%的人在二次置业时都会选择小高层或高层房。西部的开发和建设已经如火如荼，前进西路已经有很多项目进驻，但还有很多土地尚未规划和招标，丰富的土地资源蕴含丰富的发展契机。西部的市政配套也在逐步成熟和完善，森林公园、体育中心、大学城的建设和欧尚、家乐福等商业的进驻，将吸引越来越多的人居住在西部。” 　　苏摇接过话头讲解住宅产品定位：“目前，西部楼市供应的二三房比例约为80%，一房仅为7.8%，也就是说，西部楼市以自住客居多，占到七八成的比例。在广告需求上，西部楼盘大多诉求生态自然、大学城体育中心、交通便利等等。如果本项目遵循西部楼市现有的产品、广告诉求，就会淹没在众多楼盘之中，类似的产品，相似的广告，相同风格的企划包装。这样一来，本项目将会遇到很大的销售阻力，无法从众多‘长相相似’的楼盘中跳脱出来，更无法突出市场重围……” 　　她讲到户型规划建议：“我们建议设定60%的投资客、40%的自住客，抓住市场空白点，稳稳抓住西部楼市潜伏的投资客。建议规划小户型产品，先期推出，以区隔市场，一炮打响。二三房为辅助产品，满足目标客户的各类需求……” 　　她接着说区域商业概况：“本项目区域人流方面，半径一公里内固定人潮约有10万人，超过全市人均密度3-4倍。人均收入5000元左右，高于全市平均水平20-30%。 区域商业业态相近，规划有世界零售巨头家乐福和欧尚，市场定位相近，属于中端水平，但只解决西部人口的日常生活购物问题。需求方面，大型商业项目的激烈竞争会吸引大量的消费者，而同质化会使得高层次消费者的需求无法满足，造成人群外流。所以，西部版块仍然需要业态更丰富的娱乐、面向中产阶层以上人群的大型时尚休闲中心……” 　　苏摇讲解本项目的商业规划：“本项目包括娱乐表演、商务酒店、社区商业、酒店公寓、普通住宅，开发类型多样，是为复合型中高端地产。从宏观层面来说，本项目是鹿城首家大型表演秀休闲商业广场，传承三十年代十里洋场的纸醉金迷，传承百乐门的‘夜生活’，在鹿城这片建筑沙漠中，可称西部娱乐、文化地标。从微观层面来说，本项目是综合性商业乐园，一站式消费，汇聚中高档品牌，但是适合所有年龄层、所有性别的消费者。” 　　接下来向龙御集团讲述了客源分析、销售策略、企划包装等等，提案结束时已是两个小时之后。在场的高层领导看到一系列的图表和精确数据无不惊叹，看到屏幕上显现的精美图片更是精神熠熠，尤其是说到项目成本分析表的时候，每个人都坐直了，目不转睛地盯着屏幕。当谢放说出这个项目的利润数据时，霍总眯笑的眼中刻意敛了愉然的光色。 　　报告结束，霍总带头鼓掌，代表龙御集团向盛放机构致谢：“谢谢你们精彩的报告和报告，实在是太精彩了。” 　　其他人也附和。谢放站起来和他握手：“谢谢霍总给我们这个机会，希望我们能有合作的机会，而且我相信我们一定会合作得很好。” 　　霍总笑道：“我也希望我们可以合作，这个周五我们会召开股东大会讨论这个项目，下周一给谢总消息，希望是好消息。” 　　谢放也笑起来：“好，等霍总的好消息。” 　　龙御集团的高层领导鱼贯而出，霍总让宁淡留下来协调盛放机构收拾投影仪和笔记本电脑，不过朱建锋一人就足够了。宁淡看见谢放无意跟自己打招呼，心里难免觉得失落，于是走到苏摇面前，扬起靓丽的笑容：“报告很精彩，看得出来你很用心，在我看来，霍总对你们的努力还是比较满意的。” 　　苏摇当然知道谢放是为了避嫌，为了让自己放心，然而这根本没有必要：“谢谢，希望其他的股东也会满意。” 　　宁淡捋了一下头发：“改天请你喝茶，如果没什么其他的事，我先出去做事了。” 　　苏摇看不见她内心的伤，或许是她隐藏得太好，也或许是她已经痊愈，总之，苏摇觉得自己的无意闯入破坏了他们的关系，觉得有些歉意：“没关系，收拾好了我们就走了。” 　　谢放望着宁淡走出去，那干练的背影看不出她的内心。接着他看见苏摇笑看着自己，于是朝她一笑，这时，朱建锋抬头说：“好了，我们可以走了。” 　　他却看到谢放和苏摇不同寻常的目光交流，全身不由自主地一颤——或许他们根本没有什么，但是，老板和员工的表情不是这样子的。他很想告诉自己：自己多想了，可是，两人含情的目光就像一根细刺扎在喉咙口，难受得几乎窒息。 　　他一定会找出真正的答案。
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