123456网文网_霍英东全传

第十二章世界首创分层出售楼花（2）

　　对于发展商霍英东而言，“卖楼花”加速了楼宇的销售，加快资金回收；且收足买楼者预付的订金后才动工兴建楼宇，也使霍英东避免投资风险，万无一失。

　　由于霍英东创出“卖楼花”和印发“售楼说明书”两个新招，霍英东发展的楼盘货如轮转，新楼盘开售的消息在报纸上一刊登，往往一天内就订购告罄。
　　短短一年多时间里，霍英东就在四方街地盘建起100多栋、共600多层、折合约50多万平方英尺的楼宇，蔚为壮观。四方街一带，也因此成为香港最早、最大的屋村之一。而霍英东，也因此财富剧增，成为地产界的新贵。以每层楼赚1万元计，光是四方街地盘，霍英东就赚了600多万——况且，自己的投资甚少，基本上是靠买家的订金把楼宇建好的。

　　霍英东涉足地产行业，小试牛刀，就不同凡响，令同行们刮目相看。

　　“卖楼花”，在今天当然已不算是什么新鲜事，但在40多年前，当霍英东第一次提出这个新方法时，地产界和社会的反响可以用“石破天惊”四个字来形容。香港是全世界最先推行“卖楼花”的地方，这一方法也早已在世界各地推行使用，成为地产商推销新楼盘的必用方法。

　　我曾经问霍英东：“卖楼花的灵感从何而来?”

　　他答道：“其实卖楼花的方法也很简单。办工厂的，不可能自己做齐那么多现货放在那里等买家来买，一般都是接到订单后才生产。有了订单和订金，厂方就可以启动，销路也有保障。而搞地产也是一样，说得好听一些，我们就是将地产工。”

　　向何东买地建香槟大厦

　　由于“卖楼花”等新方法的推行，霍英东“四两拨千斤”，赚得钵满盘满；而流动的资金也颇为充裕。从涉足地产行业起，霍英东从来没有停止过建楼、售楼。

　　在兴建四方街楼宇的同时，霍英东还兴建立信大厦和香槟大厦。

　　立信大厦位于九龙弥敦道和佐敦道交汇处，是霍英东与香港牛奶公司合作兴建的。牛奶公司提供地皮，霍英东负责投资兴建，建成后把大厦的底层交由牛奶公司经销牛奶制品，以此作为对牛奶公司提供土地的补偿。

　　香槟大厦是霍英东向何东买地兴建的。

　　在19世纪末期至20世纪50年代这段时期内，何东可算是香港最有影响力的大商家之一。他从做买办起家，后投资股市，频频斩获，并用大部分赚得的钱购买土地，成为20世纪初期香港最大的地主。

　　霍英东看中何东在九龙尖沙咀的一块地盘，有意购买下来建大厦。那是1954年，何东当时已是92岁高龄，不再亲自打理家族生意，故霍英东无缘拜见这位大名鼎鼎的大商家，只是与他家族的其他成员打交道。

　　购买香槟大厦地盘时，霍英东又碰到一些有关搬迁、补偿的麻烦事。他至今仍然记得，向何东购下这块地盘后，有一天，有个花农竟然到地盘上去种一些花草树木。公司派人去交涉，他却说什么：“我不想搬，让你们起小楼。”后来交涉很久才把问题解决。霍英东说，因为那时没有租户法庭，几乎每次买地或拆旧楼起新楼，都碰到这类问题。

　　在出售香槟大厦时，霍英东又碰到有关分层出售的新问题。在这之前，地产商把楼宇分层出售，只是局限于那些不高于5层的旧式唐楼，因为那些唐楼每层的面积不大，一般是1000英尺左右，且每层就是一个单元，一个单元一个业主，分契比较容易，如四方街大楼那样，楼高5层的，就分成1/5，每层的业主各执一份契。

　　“但是，到了香槟大厦，情况就复杂得多了。”霍英东回忆说，“大厦不同于那些旧式楼，一幢大厦建筑面积很大，每层又有好几个单元，大厦里头还可能有酒楼、写字楼、店铺、停车场、工厂，还有外墙、电梯……户主多了起来，屋契怎样分?另外，还涉及到电梯保养费、公用电灯费、看更费、倒垃圾费用等一系列问题，这些费用怎样摊分?那些购买地下店铺的业主，用不着电梯，用不着楼梯灯，亦不须看更，他们有自己的看更，所以虽然店铺的价钱可能比每一个单元贵2～3倍，但他们却不愿付出2～3倍于别人的管理费。还有，业主有权随意使用自己的地方，别人无权干涉，但相互间的纠纷却多起来，比如你在大厦里设工厂，开工时噪音骚扰别人；开酒楼的，在门口装个霓虹灯招牌，整夜亮着，搞得住客难以入睡……诸如此类的问题很多，法律上不能很好解决。”

　　制订分层分单元出售大厦的公共屋契

　　虽然建大厦涉及的问题很多，但霍英东认为建大厦比建那些矮小的旧式唐楼划算，因为同样面积的一幅地皮，若建大厦，向空中发展，建筑面积就比旧式唐楼多几倍。

　　“但正所谓‘船到桥头自然直’，我们碰到问题就想办法解决问题。”霍英东滔滔不绝如数家珍般回忆起当年的情况，“从只能整幢楼宇出售到分层出售，后发展到分单元、分层出售，其间经历了复杂的过程。初期，港府行政局议员关祖耀律师总是极力反对分层出售，认为将来业主之间肯定有纠纷。我记得那时，有一些地产商学外国的做法，成立一家公司，由公司拥有一幢楼宇，买楼的人就买这间公司的股份，比如四层楼的，每人就占1/4股权，然后由公司分配一层楼给你居住，但每月还要交租给公司，等到年尾公司赚到钱后，剔除楼宇的一切开支，才分一些红利给买家，买家实际上没有屋契，不算是拥有物业。另外，还有一个问题，若地产商拥有这间公司51%以上的股份，就控制这幢楼宇的维修权，对小股东不公平；但若股份出售过多，维修权被别人控制着，那自己又怎么办?这些都不是解决分层出售问题的好方法。”

　　“那怎样解决好大厦分层、分单元出售后带来的问题呢?”霍英东继续说，“我记得，我们刚刚出售香槟大厦时，有一个外籍律师还说我们分层分单元出售大厦，将会‘祸延子孙’，将来大家怎样合钱买电梯、改屋契、维修电梯等纠纷，一定会祸及子孙后代。后来，我和一个英国律师商量，结果想到一个大家承认的办法，也就是‘公共契约’，大家每个人都负责若干管理费，将来这间楼倒塌时，每一个单元折回若干地皮，折成多份，可以按买楼时的价钱多少来摊分，地下铺位贵一些，占比例大些，但管理费也要支出多一些。买家一买楼，就得签署这个公共契约，承担共同的责任和费用。”

　　大厦公共契约一经推行，果然将大厦分层、分单元出售后带来的问题妥善解决。也正是这个公共契约的成功实施，才使得分层、分单元出售大厦楼盘成为可能，也使得地产商转而愿意兴建大厦，这为香港的建筑物向高空发展并迅速出现高楼大厦林立的新景象创造了前提条件。

　　其实，建大厦，分层、分单元出售，正适应当时市场的要求。那时，市民纷纷前去认购，根据个人经济能力和需要，选购其中的某一层楼或某些单元。这样一来，那些小公司或普通市民也能拥有自己的写字楼、厂房、酒楼或住宅，可能还与那些大富豪和大公司共同拥有一幢大厦，成为众多业主中的一个。

　　霍英东涉足地产行业只一年时间，既重金买下当时香港高级的使馆大厦，又闪电般在四方街建成100余栋楼宇和立信大厦、香槟大厦，而且都是一销而空，在香港地产发展史上创下了一个神话。用“气势如虹，雄傲港九”八个字来形容霍英东初涉地产行业时的卓越表现，实不为过。　

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